Оценка недвижимости: виды и принципы

Оценка недвижимости - подкрепленное доводами мнение эксперта о цене недвижимого объекта и комплекс мероприятий по ее определению.

На стоимость как характеристику имущества оказывают влияние следующие факторы:

  • Спрос – величина, характеризующая число схожих по свойствам товаров на рынке состоятельных покупателей.

  • Полезность – способность объекта недвижимости удовлетворить отдельные потребности клиента.

  • Дефицитность – недостаточность предложений.

Существует массовая и индивидуальная оценка недвижимости.

Массовая оценка позволяет, при помощи статистического анализа и методик, оценить большое количество недвижимых объектов на определенную дату. Результат данного вида оценивания является приближенным.

Индивидуальная оценка позволяет достичь более точных результатов, так как определяет цену конкретного объекта. Полученные в ходе оценивания цифры используются при защите в суде, а также для определения цены объектов специфического назначения.

Основные принципы процесса оценки недвижимости разделяются на 4 категории:

  1. Принцип наиболее эффективного использования.

Он основывается на вычислении цены недвижимости, при использовании ее самым эффективным способом, не смотря на тот факт, что текущее использования ее иное. Использование актива не должно противоречить законодательству, быть целесообразным в финансовом плане и физически осуществимым.

  1. Принципы, отражающие точку зрения пользователя.

Принцип полезности позволяет характеризовать способность каждого объекта оценки удовлетворить нужды покупателя.

Принцип ожидания раскрывает взгляды пользователя на будущую прибыль.

Принцип замещения заявляет, что предельная стоимость недвижимого объекта определяется минимальной ценой его аналогов.

  1. Принципы, отражающие связь обособленных частей объекта оценки.

Принцип добавочной продуктивности гласит, что внесение улучшений в имущество будет приводить к увеличению его стоимости.

Принцип вклада основывается на оценке стоимости каждого элемента, внесенного в общую цену недвижимости. Сказываться на стоимости объекта может как присутствие того или иного элемента, так и отсутствие.

Принцип возрастания или уменьшения отдачи гласит, что прирост ресурса в одиночном факторе производства послужит причиной увеличения величины чистой отдачи, а потом ее уменьшения.

Принцип сбалансированности основывается на утверждении, что чем сильнее сбалансированы и слажены элементы объекта, тем выше будет его ценность на рынке.

Принцип экономического разделения утверждает, что имущественные права на оцениваемый объект должны сопрягаться и разделяться так, чтобы увеличивать стоимость объекта.

  1. Принципы, отражающие точку зрения рынка.

Принцип зависимости проводит параллель между характером окружающей среды и ценой недвижимого объекта.

Принцип соответствия сообщает, что наивысшая цена объекта недвижимости достигается тогда, когда уровень удобств и оформления гармонирует с требованиями рынка.

Принцип спроса и предложения гласит, что цена объекта недвижимости напрямую связана с величиной спроса/предложения на рынке.

Принцип конкуренции основывается на утверждении, что вычисление стоимости объекта следует проводить с учетом рыночной конкуренции.

Принцип изменения отражает изменения в стоимости недвижимости с учетом времени.