Этапы процесса оценки недвижимости

Оценка недвижимости позволяет определить рыночную стоимость недвижимого объекта, а также установить отдельные права на него. Данный процесс устанавливает величину стоимости собственнических прав на объект недвижимости, а также прав пользования и аренды имущества.

Оценка недвижимости бывает кадастровой (массовой) и индивидуальной. Кадастровая оценка предоставляет возможность просчитать стоимость некоторого количества объектов недвижимости, на определенную дату, используя методики статистического анализа. Индивидуальная оценка помогает определить цену конкретного имущественного объекта на точную дату.

Процесс оценки стоимости объекта состоит из нескольких этапов:

  1. Этап постановки задачи. Прежде всего, на этой стадии происходит идентификация объекта, т.е. письменно фиксируется его место расположения, состав и статус. Эксперт устанавливает имущественные права на недвижимость и дату ее осмотра. Далее фиксируется цель и вид оценочной стоимости, описываются ограничивающие условия, которые повлияли на оценку себестоимости имущества или препятствовали ей.

  2. Этап осмотра и составления рабочего плана. Независимый оценщик выезжает к объекту недвижимости для полного его осмотра. Эксперт определяет необходимые для анализа объекта данные и определяет источники их получения. На данном этапе подбирается персонал, владеющий навыками оценивания заданного класса объектов. После составления плана работ по оценке собственности, заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и обработка информации. На данном этапе оценщик проводит сбор документов об обременении, данных бухучета, информации о качественных, количественных, эксплуатационных и технических характеристиках, имеющих отношение к оцениваемому имуществу. Эксперт также проводит анализ рынка, его истории, тенденций; определяет аналоги объекта оценки, аргументируя свой выбор.

  4. Этап использования трех подходов оценки объекта. При сравнительном подходе происходит сопоставление объекта недвижимости, который оценивается с аналогичными объектами, проданными на рынке. При затратном подходе цена имущества определяется с учетом износа, т.е. стоимость недвижимого объекта снижается в результате негативного воздействия внешних и внутренних факторов. Доходный подход базируется на утверждении, что цена имущества определяется его умением в будущем приносить доход.

  5. Этап рассмотрения вариантов наиболее рационального использования имущества. Эксперт подбирает варианты увеличения дохода от конструкций и земли, на которой они построены.

  6. Согласование. Данный процесс предусматривает проверку полученных экспертом данных на достоверность, а также переоценку показателей стоимости объекта, определяя тем самым окончательный результат.

  7. Этап формирования отчета об оценке недвижимости. В отчете независимый эксперт подробно излагает план оценки, аргументирует собранную информацию, методику оценивания и проведенных ним расчетов. Отчет должен вмещать дату, задачи и цели проведения оценки объекта недвижимости, а вдобавок и величину стоимости имущества. Указанная стоимость признается рекомендуемой для заключения соглашения.